КС РФ: Отжать долю у добросовестного покупателя нельзя!

Что скоро существенно изменит отношение нижестоящих судов к искам об истребовании имущества от добросовестных приобретателей.

В принципе любой гражданин может оказаться в ситуации, когда потрачены накопления на квартиру или дом, а потом появляется решение суда, делающее ваш дом не вашим.

Данная же история началась с того, что заявитель А. проиграл виндикационный иск после приобретения квартиры, которая ранее находилась в совместной собственности супругов. Один из них, Б., владел этой недвижимостью около 20 лет, и решил ее продать сразу после развода с женой С., без согласования с ней. Квартиру купил его родственник Г., а через год он перепродал ее товарищу А.

Через 3 года после этой сделки бывшая супруга обратилась в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, в рамках которого сделка по продаже квартиры от Б. к Г. Была признана недействительной. После вступления судебного решения в законную силу, гражданка С. подала виндикационный иск к А.

Суд принял ее сторону и истребовал у А. половину спорной недвижимости. Также из ЕГРН была исключена запись об А. как о единственном собственнике спорной квартиры.

В суде не приняли во внимание доводы ответчика, что он является добросовестным приобретателем, а исковая давность истекла. В апелляции и кассации решение первой инстанции было оставлено в силе.

Далее была жалоба в Конституционный суд, в которой А. указывал, что его лишили одной второй доли жилья, которое является единственным. Однако сделка купли-продажи между ним и Г. судом не была признана недействительной.

Заявитель отметил, что его право собственности было нарушено, хотя он действовал осмотрительно и разумно, и не имел возможность узнать, что у Г. не было полномочий распоряжаться спорной квартирой.

Он упирал на то, что лишен даже компенсации, что на практике выливается в лишение титульного владельца собственности, а значит, противоречит российской Конституции.

КС РФ занял по данному делу следующую позицию: Имущество – это совместная собственность супругов, и не важно, на чье имя оно было приобретено. Информация в ЕГРН может не содержать данных о совместной супружеской собственности. Если была внесена запись только об одном супруге, то другой все равно является собственником.

Добросовестный покупатель полагается на данные ЕГРН и не занимается выяснением судьбы недвижимости. Иначе теряет смысл сама государственная регистрация собственности.

Бывший же супруг, который не числится в реестре, должен сам сохранять контроль над своими имущественными правами, заняться его разделом и зарегистрировать себя как собственника в ЕГРН. Если же он это не сделал, то не стоит возлагать неблагоприятные последствия сделки на добросовестного приобретателя жилья.

Конституционный суд допустил, что если спорная недвижимость выбыла из владения сособственника без его волеизъявления, то ему следует защищать свои права, предъявляя требования к бывшему супругу, а не к добросовестному покупателю.

Тот не имел возможности оценить риски сделки надлежащим образом, так как покупал квартиру уже у третьего лица, а не у одного из первоначальных владельцев.

Из этого следует, что иск бывшей супруги С. не должен быть удовлетворен, так как она не приняла ранее мер по регистрации своих прав собственности, а добилась признания сделки Г. с А. недействительной.

В данном случае А. положился на информацию, содержащуюся в ЕГРН, и стал собственником законно. Обратное же нарушит баланс законных интересов и прав сторон гражданских договоров купли-продажи.

Вывод Конституционного суда:

Дело А. будет направлено на пересмотр. Что касается оспариваемой нормы, то в данном случае она не противоречит Конституции России, но законодатель имеет право внести надлежащие изменения в нормы, регулирующие государственную регистрацию прав на совместную собственность бывших супругов.